บ้านจัดสรรโคราช: สรุปกฎหมายผังเมืองที่ควรรู้ เพื่อสร้างบ้านอยู่อาศัยอย่างถูกต้อง

[siritidaphon]

หนึ่งในกฎหมายสำคัญที่คนสร้างบ้าน คนซื้อที่ดินควรต้องรู้ ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินหรือสร้างบ้าน เพื่อพิทักษ์ผลประโยชน์ของตัวเองนั่นคือ กฎหมายผังเมือง เพราะเป็นกฎหมายที่ระบุว่าที่ดินที่เราสนใจนั้น สามารถทำอะไรได้บ้าง และมีข้อห้ามในการใช้พื้นที่อย่างไรบ้าง เพราะถึงแม้จะอยู่ในจังหวัดเดียวกันแต่ต่างเขตกัน ที่ดินก็อาจจะทำประโยชน์ได้ต่างกันตามข้อกำหนดผังเมือง และวันนี้ได้รวบรวมข้อสรุปกฎหมายผังเมืองที่ควรรู้ เพื่อสร้างบ้านอยู่อาศัยอย่างถูกกฎหมาย ไม่ต้องกังวลในภายหลังมาฝากกัน

 
กฎหมายผังเมือง คืออะไร

กฎหมายผังเมือง คือ พระราชบัญญัติการผังเมือง มีขึ้นเพื่อควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อจัดระเบียบและเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของทุกคน ปัจจุบันประเทศไทยใช้พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ.2562 ฉบับล่าสุด โดยอยู่ภายใต้การควบคุมของกระทรวงมหาดไทย ซึ่งมีการกำหนดกรอบแนวและแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่หนึ่งพื้นที่ใด เพื่อการพัฒนาเมืองและการดำรงรักษาเมือง บริเวณที่เกี่ยวข้อง หรือชนบท แบ่งเป็น 2 ประเภท ได้แก่

    ผังเมืองรวม คือ แผนผัง นโยบายและโครงการ รวมถึงมาตรการควบคุมโดยทั่วไปในพื้นที่หนึ่งพื้นที่ใด เช่น ผังเมืองรวมเมือง ผังเมืองรวมชุมชน เพื่อใช้เป็นแนวทางในการพัฒนาเมืองและชนบทในด้านต่าง ๆ
    ผังเมืองเฉพาะ คือ แผนผัง นโยบายและโครงการที่ดำเนินการเพื่อการพัฒนาพื้นที่เฉพาะของเมืองหรือชุมชนที่สอดคล้องกับผังเมืองรวม

 
ผังเมืองกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการแบ่งประเภทที่ดินออกเป็น 6 ประเภท
 
 
1. ที่ดินประเภทอยู่อาศัย

แบ่งเป็น 3 ประเภทย่อย โดยใช้สีแทนแต่ละประเภท 3 สี และรหัสพื้นที่ใช้เป็นตัว ย ซึ่งมีตั้งแต่ ย.1-ย.10

1.1 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ย.1 ถึง ย.4 มีวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก ที่ดินประเภทนี้จะตั้งอยู่แถบชานเมือง จุดประสงค์เพื่อให้มีสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่ดี จึงมีการกำหนดรูปแบบอาคารที่อยู่อาศัยด้วย

    ย.1 เพื่อส่งเสริมสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยบริเวณชานเมือง สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว
    ย.2 เพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมือง สร้างทาวเฮาส์ได้
    ย.3 เพื่อดำรงรักษาการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมือง สามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็กและขนาดกลางได้
    ย.4 เพื่อดำรงรักษาการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมือง ซึ่งอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน สามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็กและขนาดกลางได้

1.2 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ย.5-ย.7 จะพบที่ดินสีส้มนี้ได้ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน วัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัย

    ย.5 รองรับการขยายตัวในบริเวณที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน
    ย.6 เพื่อรองรับการขยายตัวในบริเวณที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ศูนย์ชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรม และนิคมอุตสาหกรรม
    ย.7 เพื่อรองรับการขยายตัวของเขตเมืองชั้นใน ซึ่งอยู่ในเขตให้บริการระบบขนส่งมวลชน

1.3 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล) กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ย.8 - ย.10 เป็นที่อยู่อาศัยความหนาแน่นสูง อยู่บริเวณเมืองชั้นใน มักเป็นที่ย่างกลางเมือง ย่านธุรกิจ ที่ดินมีมูลค่าสูง ที่ดินประเภทนี้จึงเพื่อรองรับการอยู่อาศัยในพื้นที่เมืองชั้นใน

    ย.8 เพื่อส่งเสริมให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ
    ย.9 เพื่อรองรับที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
    ย.10 เพื่อรองรับการอยู่อาศัยช่วงรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรม และอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

 
2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง)

กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท พ.1 - พ.5 ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ กิจการการค้า การให้บริการ โดยแบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก

    พ.1 เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมของชุมชน เพื่อกระจายกิจกรรมการค้าที่อำนวยความสะดวกต่อการดำรงชีวิตประจำวันของประชาชนที่อยู่อาศัยบริเวณชานเมือง
    พ.2 เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์กลางชุมชนชานเมือง เพื่อส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจการค้าที่มีความสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัยและแหล่งงานของประชาชนที่อยู่อาศัยในเขตชานเมือง
    พ.3 เพื่อใช้ประโยชน์เป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมของเมือง ที่รองรับการประกอบกิจกรรมทางธุรกิจการค้าที่ให้บริการประชาชนโดยทั่วไป
    พ.4 เพื่อใช้ประโยชน์เป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมรอง ส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจการค้าในบริเวณโดยรอบเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
    พ.5 เพื่อใช้ประโยชน์เป็นศูนย์พาณิชยกรรมหลักส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจการค้า และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้


3. ที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม (สีม่วง)

กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท อ.1 และ อ.2 ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นเขตการบริหารจัดการด้านสิ่งแวดล้อมในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม

    อ.1 สำหรับการประกอบกิจการอุตสาหกรรมที่มีมลพิษน้อย
    อ.2 สำหรับกิจกรรมประเภทอุตสาหกรรมการผลิต

 
4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว)

กำหนดให้เป็นพื้นที่ ก.1 - ก.3จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้คือ การสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย รวมไปถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร

ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม

    ก.1 พื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมในบริเวณที่มีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำ และความเสี่ยงต่อการเกิดอุทกภัย
    ก.2 พื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม
    ก.3 พื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม และการส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อยบริเวณชายฝั่ง

ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม

    ก.4 เพื่อเกษตรกรรมการสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติและการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร
    ก.5 เพื่อเป็นชุมชนและศูนย์กลางการให้บริการทางสังคม ส่งเสริมเศรษฐกิจชุมชนในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม


5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย (สีน้ำตาลอ่อน)

กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ศ.1 และ ศ.2 เช่น ย่านเมืองเก่า จุดประสงค์อยู่ที่การอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมของชาติ

    ศ.1 เพื่อกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยว อันเป็นการส่งเสริมกิจกรรมด้านการท่องเที่ยว
    ศ.2 เพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยวและบริการในเขตอนุรักษ์ศิลปวัฒนธรรม

 
6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ (สีน้ำเงิน) กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ส.

    เพื่อเป็นสถาบันราชการและดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับสาธารณูปโภค สาธารณูปการ หรือสาธารณประโยชน์

 
นอกจากกฎหมายผังเมืองที่คนสร้างบ้านต้องรู้ และควรเลือกพื้นที่ทำเลสร้างบ้านให้ถูกต้องแล้ว ยังมีกฎหมายส่วนอื่นๆ เกี่ยวกับการสร้างบ้านที่เจ้าของบ้านควรรู้ เพื่อไม่ให้มีความผิดทางกฎหมาย ซึ่งการเลือกบริษัทรับสร้างบ้านที่ได้มาตรฐาน มีประสบการณ์การรับสร้างบ้านมายาวนาน จะช่วยให้คำปรึกษา คำแนะนำ เพื่อให้คุณได้บ้านสวยไม่ผิดกฎหมาย ปราศจากการตามรื้อ หรือฟ้องร้องกันในภายภาคหน้า



บ้านจัดสรรโคราช: สรุปกฎหมายผังเมืองที่ควรรู้ เพื่อสร้างบ้านอยู่อาศัยอย่างถูกต้อง อ่านบทความเพิ่มเติมคลิ๊กที่นี่ https://homes-realestate.com/